為深入貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想，全面貫徹黨的二十大和二十屆二中、三中全會精神，認真落實中央城市工作會議精神，貫徹落實《中共中央辦公廳、國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》，促進城市結構優化、功能完善、文脈賡續、品質提升，大力實施城市更新，經省委、省政府同意，現結合山東實際，提出如下實施意見。

一、大力推進城市更新重點任務

（一）實施片區綜合改造。明確城市更新重點片區，謀劃實施老舊街區、老舊廠區、城中村等重點工程，“留、改、拆”并舉，統籌資源、一體設計、分步實施，大力發展綠色低碳建筑、裝配式建筑，建設高品質住宅。對產業園區類更新項目，積極盤活存量低效用地，超前開展業態策劃和招商，促進業態集聚、產業升級。改造整治城鎮老舊小區老化管線，支持有條件的樓棟加裝電梯，完善停車、充電、消防、通信等配套設施。持續推進既有居住建筑和公共建筑節能改造以及無障礙、適老化、適兒化等改造，加強建筑保溫材料管理。落實房屋使用安全主體責任和監督責任，動態排查拆除改造D級危險房屋，積極穩妥治理國有土地上C級危險房屋和國有企事業單位非成套住房，逐步開展城鎮房屋抗震加固。

（二）加強基礎設施建設。完善“快”（快速路、軌道交通）、“慢”（慢行交通）、“停”（停車場）等復合一體、換乘便捷的城市交通網絡，推動老舊火車站與周邊區域聯動改造，促進交通設施供給和更新強度相匹配，推進職住平衡。持續排查整治城市各類基礎設施風險隱患，依托城市道路統籌實施燃氣熱力、供排水、電力、通信、綜合管廊等建設改造。加快城市基礎設施生命線安全工程建設，打造基礎數據平臺。深入開展建筑垃圾常態化整治、生活垃圾分類。

（三）完善城市服務功能。落實完整社區建設指南，充分利用存量閑置房屋，科學設置社區嵌入式服務設施，優化設施布局，適度減小規模、均衡布點，增加托育、養老、文化、體育、衛生等優質公共服務資源供給。適度超前建設防災工程，穩步推進“平急兩用”公共基礎設施、應急避難場所、公共消防設施、海綿設施等建設。完善城市醫療應急服務體系，增強重大疫情防控救治應急能力。根據物流發展趨勢，結合城市更新健全優化“物流樞紐+分撥中心+末端網點”三級貨運配送網絡布局。

（四）提升城市空間品質。加強城市山體、水體、濕地等自然空間保護修復，治理受污染的地塊、河流、湖泊。持續完善城市結構性綠地和綠道網絡，建設群眾身邊的社區公園、口袋公園，鼓勵有條件的建筑新建、改建屋頂花園、立體綠化，推動打造“百姓園林”。加強公共空間營造建設提升，布局新型公共文化空間，提升建筑立面、廣告牌匾、景觀照明、城市家具等藝術美感和文化氣息，整治各類架空飛線。嚴格管控新建超大體量公共建筑、超高層建筑。

（五）嚴格歷史文化保護。加大歷史文化遺產資源調查力度，摸清不可移動文物、歷史文化街區、歷史建筑等潛在資源情況，達到條件的及時納入省市保護名錄。建立健全“先調查后建設”、“先考古后出讓”的保護前置機制。采用微改造方式，修復歷史文化街區傳統風貌。科學保護利用文物建筑、歷史建筑和工業遺產，維護結構安全、傳統風貌，重點保護體現其核心價值的外觀、結構和構件等，對存在坍塌、墜落等嚴重風險隱患的，立即加固修繕。保留承載城市記憶與市民情感的老地名。加強監督管理，落實歷史文化保護傳承日常巡查管理、歷史文化名城保護專項評估等制度。歷史文化街區核心保護范圍和建設控制地帶內的拆除與新建、改建、擴建工程必須符合相關法規和保護規劃要求。

二、完善城市更新實施路徑

（六）全面開展城市體檢。完善城市體檢指標體系，從住房、小區（社區）、街區、城區（城市）等維度深入查找存在的問題、癥結，綜合分析評價城市建設發展質量。理清更新改造的實際需求、價值潛力、實施難易和次序，一體化推進城市體檢和城市更新。

（七）編制完善相關規劃。編制城市更新專項規劃，明確城市更新任務目標、更新范圍、重點區域和存量空間治理總體策略。加強更新重點區域城市設計引導，從平面整體和立體空間上統籌建筑布局、協調景觀風貌。依據國土空間總體規劃，銜接城市更新專項規劃、城市更新片區（單元）策劃方案，推進城市更新所在區域詳細規劃編制或修編，強化城市地震、洪澇等自然災害防治，為城市更新項目實施提供法定規劃依據。在不突破市縣國土空間總體規劃和單元層級詳細規劃強制性管控要求前提下，可重點聚焦公共利益優先、有利于產業發展、有利于建設實施等方面，對詳細規劃進行優化調整。市、縣（市、區）域內可統籌使用規劃指標，對城市更新項目在規劃用地性質、建筑規模等方面予以支持。

（八）謀劃生成優質項目。編制城市更新片區策劃，明確目標定位、成本收益分析、資金籌措、推進步驟等，對城市更新項目合理整合，增強可實施性。省市縣分級建立城市更新項目庫，各市編制項目年度計劃，科學安排項目時序，建立進入、退出機制，實行動態管理。加強對項目的風險評估，謹慎評估項目收益能力和償還能力，嚴禁新增地方政府隱性債務，嚴防出現“半拉子”工程。

（九）科學設置規劃要求。城市更新中建筑間距、建筑退距、建筑密度、日照標準、綠地率等無法達到現行標準和規范的，在保障公共安全、維護合法權益前提下，可按不低于現狀條件為底線進行更新。城市更新項目新增必要的市政基礎設施、公共服務設施及相應的附屬設施，面積較小或不單獨占地的，可不計入容積率，具體標準由各市確定。

（十）探索多種供地方式。在不違反市場公平競爭原則的前提下，建設工程設計方案審查通過后，可實施帶方案供地。帶方案供地的城市更新項目嚴格執行出讓時的條件要求，不得擅自變更。盤活利用存量低效用地，優化零星用地集中改造、容積率轉移或獎勵政策。除商品住宅用地以外的零星用地，確實不具備單獨供地條件的，經有批準權的市縣級政府批準后，可按照劃撥或者協議有償使用土地規定，依法依規確定土地使用權人。在符合國土空間總體規劃前提下，支持土地混合開發利用、不同用地類型合理規范轉換，依據詳細規劃、規劃條件和供地政策進行更新。根據城市更新項目特點和用地條件，國有建設用地使用權可于地表、地上或地下分層設立、分層供應、分層登記。

三、健全多元化投融資方式

（十一）加強政策資金扶持。省級層面統籌住房和城鎮建設、生態環境保護、文化等相關領域資金，加大城市更新項目支持力度。支持符合條件的項目爭取中央預算內投資、地方政府專項債券和超長期特別國債等資金。在不新增隱性債務的前提下，鼓勵有條件的地方通過政府財政補助、貸款貼息等，對城市更新項目給予資金支持。

（十二）積極引入社會資本。在保障公共利益前提下，對可經營、可出售、可出租的城市更新項目或資產，在不新增隱性債務前提下，優先通過市場化方式運作，運用不動產投資信托基金（REITs）、社會投資人＋工程總承包（EPC）、資產證券化產品、公司信用類債券等多渠道籌集資金。

（十三）加大金融支持力度。鼓勵金融機構按照市場化、法治化原則，設計差異化、組合化信貸產品，加大信貸支持。圍繞城市更新項目融資需求，統籌運用好各類資金。

四、優化城市更新實施機制

（十四）擴展項目組織形式。加強對產權所有人自主更新、產權所有人和社會資本合作、政府委托組織等更新方式的分類指導和引導，建立“共商、共建、共治、共享”推進機制。結合產權主體意愿，分別或者統籌運用政府征收收儲、產權主體間權屬轉讓、聯營入股、自主改造等多種形式開展城市更新。

（十五）創新項目實施模式。推動城市更新由“開發模式”向“經營模式”轉變，制定策劃、融資、設計、建設、運營一體化更新解決方案，做到區域、項目、實施主體等全周期收益成本動態匹配。積極探索跨區域平衡、多項目捆綁平衡、近遠期平衡、建設運營平衡等模式，合理搭配，統籌更新片區內資源配置和產出效益。綜合考慮群眾意愿、用地規劃、資金來源等，支持老舊住宅自主更新。

（十六）加強產權保障。城市更新需要改變土地權屬和房屋所有權的，依法通過征收、房屋買賣、資產劃轉、股份合作等方式取得，依法依規辦理不動產登記。對城市更新形成的不動產，兼容多種功能的土地和建筑物的，可依法分割的，按不同宗地范圍、不同建筑區域或樓層辦理分割審批手續、分區分層設權后，辦理不動產登記。

（十七）引導社會參與。支持有實力有信譽的房地產開發、規劃策劃、建設運維等各類企業轉型，參與城市更新，培育專業化實施主體。建立城市更新項目提前介入制度，組織有關金融機構、咨詢設計單位、律師事務所、會計師事務所等，參與前期謀劃咨詢。

各市要加大改革創新力度，研究制定城市更新地方性法規、規劃、政策，加快各類城市更新項目建設，把各項任務落到實處。省住房城鄉建設廳會同有關部門建立完善信息共享、工作會商、難題共研等機制，及時推廣水平高、綜合效益好、可持續可復制的工作經驗、創新案例。各級各有關部門要加強對城市更新政策、措施和成效等宣傳報道，形成全社會共同參與支持的良好氛圍。